NOVO DONO DOS CORREIOS LEVARÁ JUNTO 2.500 IMÓVEIS EM ALGUNS DOS BAIRROS MAIS CAROS DO PAÍS – E A ESTATAL NEM SABE QUANTO VALEM

Jair Bolsonaro ganhou aval da Câmara dos Deputados para vender os Correios num leilão previsto para o primeiro trimestre do ano que vem. Quem comprar a empresa levará junto com a operação de distribuição e entrega de correspondências e mercadorias um tesouro pouco conhecido: 2.500 imóveis próprios espalhados por todos os 27 estados do país, incluindo áreas muito valorizadas no mercado imobiliário.

A carteira imobiliária dos Correios é variada: tem prédios empresariais, históricos, imensos galpões logísticos, terrenos e agências em torno das quais cidades cresceram no interior do Brasil. A empresa, vale lembrar, é uma das mais antigas do país – surgiu em 1663, com a criação do cargo de Correio-mor das cartas do mar.

Estão na lista o edifício sede da estatal, em Brasília, que sozinho vale mais de R$ 360 milhões, de acordo com o contrato de seguro em vigor até junho passado. Ou um prédio localizado na Pituba, um bairro caro de Salvador, que foi avaliado em mais de R$ 75 milhões ao ser segurado, em 2016, mas foi posto à venda por R$ 248 milhões em 2019.

Além deles, os Correios possuem prédios históricos que são ícones de diversas cidades do Brasil, como os da Rua Visconde de Itaboraí, no Rio, do Vale do Anhangabaú, em São Paulo, e da Praça da Alfândega, em Porto Alegre, os três transformados em centros culturais.

Mais incrível que o patrimônio acumulado ao longo de 358 anos de vida  é o fato da estatal não saber exatamente – ou não querer dizer – qual o valor desse acervo que, sozinho, pode render lucros fabulosos a quem comprar a estatal. Isso significa que, na prática, o governo ganhou a primeira autorização para vender uma empresa cujo valor atualizado sequer conhece – ou, se conhece, não informa à sociedade.

Em 2019, os Correios deveriam ter avaliado todo seu patrimônio imobiliário para atualizá-lo no balanço patrimonial que é divulgado periodicamente. A estatal diz ter adotado, em 2014, a prática de levantar os valores reais de seus imóveis a cada cinco anos. Portanto, o levantamento já deveria ter sido refeito. Até o final de 2020, porém, não havia sido concluído.

Em 2013, antes de os Correios reavaliarem sua carteira imobiliária, o balanço da empresa apontava um patrimônio de R$ 1,556 bilhão em imóveis. Após a avaliação, o valor subiu para R$ 5,692 bilhões em 2014. Um espantoso crescimento de 265%, obviamente devido ao meticuloso trabalho de checagem da real situação dos milhares de imóveis da empresa, um a um.

O trabalho jamais foi repetido. Sem dispor da nova avaliação, o balanço patrimonial vem indicando quedas sucessivas no valor da carteira imobiliária, atribuída à depreciação estimada dos imóveis. Assim, em 2019, os Correios estimaram que seus imóveis valiam R$ 5,237 bilhões.

Acontece que, em 2020, a estimativa caiu para R$ 3,850 bilhões. Trata-se de um valor 26% menor que o apresentado em 2019, e nada desprezíveis 32% inferior ao de 2015. Igualmente espantoso é perceber que a estimativa depreciada foi preparada para as demonstrações de resultados apresentadas em maio de 2021, meses depois do governo oficializar o projeto de privatização da estatal.

A conta de padeiro esconde uma impossibilidade prática. É impossível que todos os 2.500 imóveis sofram a mesma depreciação. É improvável que todos eles tenham na prática perdido valor de mercado. Prédios, mesmo antigos, podem subir de preço meramente pela valorização de imóveis vizinhos ou da região da cidade em que estejam, como sabe qualquer brasileiro que vive no meio urbano.

“Depreciação num imóvel não existe. Não há desvalorização no longo prazo”, afirmou o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Distrito Federal, Geraldo Nascimento, que acompanha de perto mudanças no valor de prédios e residências em Brasília e no país, em geral. “Há casos de imóveis que valorizaram 100% de 2014 para cá”.

Nascimento me disse que empresas que querem saber exatamente quanto vale sua carteira imobiliária costumam reavaliá-las a cada 90 dias. “Te falo com toda certeza, sem medo de errar, que uma avaliação de 2014 está completamente defasada”, afirmou, sobre o caso dos Correios.

O puxão de orelhas dos auditores

Os Correios informaram no seu balanço de 2020 que a pandemia atrapalhou a conclusão da reavaliação de sua carteira imobiliária. Acrescentam, ainda, que mudaram a forma de calcular o valor de seus imóveis. Segundo a empresa me informou em resposta a pedido protocolado conforme a Lei de Acesso à Informação, a alteração ocorreu em dezembro de 2020, ou seja, meses antes de o governo formalizar a intenção de vender a estatal.

“Importa esclarecer que em virtude do cenário estabelecido pela pandemia, desde março de 2020, a avaliação da totalidade da carteira imobiliária restou prejudicada, principalmente, em relação aos imóveis situados na região Norte [do Brasil], o que impossibilitou na entrega de 41 laudos que seriam utilizados na mensuração do valor justo”, registraram os Correios, em mau português, nas notas explicativas do balanço patrimonial publicado em 27 de maio.

É também curioso que, na demonstração de resultados de 2019, a estatal tenha informado que o serviço de avaliação dos imóveis já havia sido contratado, mas não concluído a tempo de ser considerado no balanço. Ou seja, ao menos parte do serviço já havia começado muitos meses antes da pandemia.

Auditores da empresa BDO, contratados pelos Correios para avaliar a demonstração dos resultados de 2019, notaram a falta da avaliação de carteira imobiliária na papelada entregue pela estatal. Chamada a opinar sobre a prestação de contas, os auditores disseram que os documentos produzidos pela companhia estavam adequados, mas com ressalvas.

Segundo dois profissionais que trabalham com auditoria de balanços com quem eu conversei, mas que pediram para não terem seus nomes revelados por não terem trabalhado diretamente na avaliação da demonstração de resultados dos Correios, a aprovação com ressalvas de um documento contábil é uma rara exceção. Não quer dizer, a princípio, que a empresa tenha cometido alguma fraude na apresentação de suas contas. Mas só acontece quando uma demonstração de resultado contém informações de credibilidade difícil de comprovar.

No caso específico dos Correios, a falta de avaliação da carteira imobiliária era um dos motivos das ressalvas. A BDO reforçou que a estatal deveria ter reavaliado todos os imóveis em 2019. Como isso não fora feito, ficou impossível constatar se o patrimônio da empresa estava corretamente calculado e divulgado.

Já em 2020, quem analisou o balanço dos Correios foi a Crowe Consult. Desta vez, foi aprovado sem ressalvas. A Crowe, contudo, lembrou em seu relatório as ressalvas apontadas pelo BDO – e que elas tinham relação com a falta de avaliação da carteira imobiliária.

Bairros nobres, áreas valorizadas

Só no Distrito Federal os Correios têm oito imóveis próprios. Seis deles ficam no Plano Piloto de Brasília, a área da cidade projetada pelo urbanista Lúcio Costa, tombada como patrimônio da humanidade pela Unesco em 1987. Ali, o valor de um metro quadrado de apartamento chega a custar mais de R$ 10 mil – o que faz os imóveis rotineiramente custarem perto de R$ 1 milhão.

No Setor Comercial Sul, o principal da cidade, a estatal tem o Edifício Apolo, com sete andares, onde hoje funciona o Museu dos Correios. Em 2017, ele foi avaliado em R$ 6,9 milhões para a contratação de um seguro. No mesmo ano, a Universidade dos Correios, um campus corporativo da estatal que fica bem ao lado da Universidade de Brasília e próxima do lago Paranoá, foi avaliada em mais de R$ 24 milhões – também por uma seguradora.

Em São Paulo, os Correios têm três prédios próprios na Vila Leopoldina, bairro que passa por uma intervenção urbanística promovida pela prefeitura que elevou o metro quadrado dos imóveis a até R$ 10 mil. Os prédios abrigam a sede regional da empresa e um complexo logístico. Um tem 28 andares; o outro, 155 mil metros quadrados de área construída – o equivalente à área de cem campos de futebol.

No Rio de Janeiro, a estatal é dona do imóvel em que fica sua agência na rua Visconde de Pirajá, uma das principais de Ipanema, bairro com um dos metros quadrados mais caros do país. Lá, um apartamento de 100 metros quadrados custa, em média, R$ 1,8 milhão. Segundo os Correios, a agência ocupa 20 boxes numa galeria comercial no coração da Zona Sul carioca.

Os Correios ainda são donos de um prédio histórico em Belém, de quatro andares, localizado na Avenida Presidente Vargas, a principal da cidade. Também possuem um novo e imponente complexo que conjuga um edifício comercial a um centro logístico no Rebouças, bairro da área central de Curitiba.

Em 2010, a Igreja Universal do Reino de Deus pagou R$ 32 milhões pelo terreno de uma antiga fábrica ali ao lado para erguer nele um templo de 35 metros de altura, capacidade para 5 mil pessoas, estacionamento para 650 veículos, heliponto e estúdios de rádio e televisão.

Eu questionei os Correios sobre o valor de sua carteira imobiliária. Primeiro, via Lei de Acesso à Informação, a LAI. Solicitei à estatal a lista completa de seus imóveis próprios e o valor de avaliação de cada um deles. Recebi dados cadastrais dos bens, mas não o preço deles, uma “informação estratégica”, segundo a empresa.

“A divulgação de informações sobre o valor que compõe cada imóvel, poderá suscitar prejuízos à competitividade na eventualidade de uma alienação”, justificou a empresa, em resposta a um recurso que apresentei após a primeira negativa de informações. Em português claro, quer dizer que publicar a informação poderia derrubar o preço dos imóveis em caso de venda. Só que escondê-la permite que a sociedade suspeite que o patrimônio de mais de três séculos poderá ser entregue por menos do que vale.

Em outro protocolo via LAI, pedi dados das empresas contratadas para avaliar imóveis dos Correios e quando isso foi feito. Fui informado que as empresas PR1 Engenharia e T. Cichelero Engenharia foram contratadas em 2019 para prestar o serviço seguindo métodos de avaliação descritos em normas da ABNT. Os Correios, porém, não informaram quanto gastou com os serviços.

Eu ainda busquei a assessoria de imprensa da estatal para questionar o assunto e pedir explicações, inclusive, sobre a queda expressiva no valor do patrimônio imobiliário da empresa de 2019 para 2020. Questionei, inclusive, sobre o impacto no eventual valor de venda da estatal à iniciativa privada.

Os Correios só informaram que questionamentos sobre os projetos para sua privatização devem ser encaminhados à Secretaria Especial do Programa de Parcerias de Investimentos do Ministério da Economia. A Secretaria não respondeu a questionamentos enviados por e-mail.

O ministro das Comunicações, Fábio Faria, já declarou que espera vender os Correios por até R$ 15 bilhões. Eu perguntei ao ministério o que baseia essa previsão. Não recebi resposta.

O que vem a seguir

Após a aprovação pela Câmara dos Deputados, o projeto de privatização dos Correios será analisado pelo Senado. Se aprovado sem mudanças, segue direto para sanção de Bolsonaro.

Enquanto a tramitação do projeto segue em debate, o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social, o BNDES, já estuda como a privatização deve ser realizada. Segundo o banco, ainda não há estimativa oficial sobre o valor de venda da estatal.

A análise sobre a real situação da empresa está prevista para ser concluída ainda neste mês, segundo o BNDES.

No Judiciário, a Associação dos Profissionais dos Correios, Adcap, tenta barrar a privatização alegando que ela é inconstitucional. A Procuradoria-geral da República, a PGR, já se manifestou contra a venda integral da empresa, conforme previsto no projeto em tramitação no Congresso Nacional.

Para além das questões legais, a Adcap argumenta que a venda dos Correios pode comprometer o acesso à população de áreas mais remotas ao serviço postal, seja pelo eventual fechamento de agências ou pelo aumento de tarifas.

A esse respeito, o vice-presidente Hamilton Mourão sinalizou, após a vitória na Câmara, que o governo poderá criar uma nova estatal para cumprir o papel dos Correios no interior do Brasil, onde o acesso é mais difícil e a demanda, menor – ou seja, onde o negócio é menos rentável.

“Entendemos que o governo pode perfeitamente abrir essa atividade para as empresas privadas. Existe um vasto interior do Brasil que deverá continuar a ser entendido por uma empresa ligada ao governo”, afirmou Mourão, segundo o portal Metrópoles.

Enquanto isso, o governo Bolsonaro colocou no ar um site sobre o projeto de privatização. Ali, promete que o comprador dos Correios deverá garantir a universalidade dos serviços postais e que funcionários terão empregos protegidos.

Faltou combinar com o vice-presidente.

Esta reportagem foi realizada com apoio de República.org.

Fonte: The intercept Brasil